OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继(jì)续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租(zū)的(de)可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息(xī)影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累(lèi)计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的(de)原因，最(zuì)近几个交易(yì)日场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平(píng)稳过(guò)度对经(jīng)营(yíng)现金流(liú)没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是落到租金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关(guān)注哲库科贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句技后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报(bào)中披露(lù)的张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场价(jià)格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事(shì)项进行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同(tóng)谈(tán)判中的储(chǔ)备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起了(le)市(shì)场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息(xī)技(jì)术(shù)等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储备转化为实际租(zū)户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签(qiān)署租赁意(yì)向书来尽快锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然(rán)收了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们(men)一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完(wán)成去(qù)化。”相关负责(zé)人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的(de)张江(jiāng)光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的(de)空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳(wěn)定，租(zū)户的调(diào)租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户(hù)退租正好发(fā)生在市(shì)场活(huó)跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平(píng)等(děng)方面也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都变成了(le)一家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和(hé)联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最(zuì)后(hòu)谈(tán)及(jí)对(duì)于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市(shì)平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些(xiē)突发情况需(xū)要解(jiě)决，但是这和(hé)我(wǒ)们在(zài)张江科学城这(zhè)三十年建设发(fā)展过(guò)程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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