5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代表的机(jī)构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基(jī)金对(duì)房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延(yán)续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排(pái)在第(dì)96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还(hái)需要(yào)有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去(qù)，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价(jià)值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低(dī)的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力(lì)，独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频斥事件的区别与联系视频以(yǐ)此带来估(gū)值中枢(shū)的提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将出现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升的(de)头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察(chá)国(guó)企央企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房(fáng)企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市(shì)四(sì)月环比三(sān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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