近两年火爆(bào)的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额(é)交易(yì)价(jià)格的(de)变化(huà)。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息(xī)披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际(jì)获(huò)得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红(hóng)机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了(le)这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的(de)投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于(yú)投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上的增(zēng切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸)值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通(tōng)过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相对(duì)股债市(shì)场独(dú)立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构(gòu)实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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