OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动了(le)应急预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，浦(pǔ)东新(xīn)区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年(nián)6月21日上市(shì)以来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的(de)8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不(bù)是已(yǐ)经(jīng)完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳(wěn)健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行(xíng)董事高如(rú)星对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平(píng)稳过(guò)度对(duì)经(jīng)营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到(dào)租(zū)金收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大，估计(jì)园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)RE一寸多少厘米公分 一寸是几个手指IT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明(míng)会(huì)中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场信心得到(dào)了(le)一(yī)定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明(míng)会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目(mù)的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的(de)储(chǔ)备租户(hù)正常转化(huà)后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的(de)广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相关负(fù)责(zé)人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极(jí)应对(duì)哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目(mù)前(qián)储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过(guò)签(qiān)署租赁(lìn)意向一寸多少厘米公分 一寸是几个手指书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金(jīn)给了我们一些空(kōng)间，但本(běn)着对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一(yī)季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率，原始权益(yì)人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到(dào)出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修复后(hòu)，张江这边(biān)也作了一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域(yù)内的(de)不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资(zī)产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了(le)一(yī)家，后(hòu)续(xù)我们在(zài)资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更加充分发(fā)挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前(qián)在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业(yè)空间资(zī)产上市平台(tái)目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台(tái)和它未(wèi)来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩(kuò)容(róng)的(de)第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发(fā)情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我们在张江科(kē)学(xué)城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前(qián)突发事(shì)件的(de)所有负(fù)面影响，维持预期(qī)和(hé)市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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