文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(l三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿iàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严(yán)格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿>1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋(wū)的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需(xū)求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台(tái)多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化(huà)城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为(wèi)：房地(dì)产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预(yù)告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清(qīng)首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了(le)居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业(yè)的(de)发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发(fā)生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承(chéng)担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的(de)定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账(zhàng)户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等(děng)各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出(chū)现财(cái)务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的(de)项目资金账户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了(le)政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。