文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批(pī)准后(hòu)才可(kě)以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法加快(kuài我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的)自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心的(de)住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题(tí)，才能(néng)进一(yī)步推进城(chéng)市化(huà)。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性(xìng)付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能已拿到了(le)全(quán)部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过(guò)去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年(nián)时(shí)间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因为市(shì)场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式(shì)支付(fù)，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般来(lái)说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的jīn)由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商违(wéi)约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立(lì)于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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