5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的(de)机(jī)构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的(de)持(chí)股(gǔ)比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了一(yī)些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人(rén)均住房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也(yě)不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过(guò)去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上(shàng)银基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻(jī)身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的(de)资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首席(xí)研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大(美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎么(me)投资(zī)拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的(de)驱动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企销售业(yè)绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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