万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的(de)处(chù)置主体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是(shì)卖出去(qù)了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么(me)中国信(xìn)达(dá)的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？只能说(shuō)明(míng)这些房子根(gēn)本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本(běn)都(dōu)是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(r五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方àng)这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北(běi)京的(de)第一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是(shì)一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵(kē)成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经(jīng)推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确(què)定(dìng)义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国际(jì)信托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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