导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)发(fā)达国家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是(shì)每年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就(jiù)会造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的(de)生(shēng)活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的(de)家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前(qián)至少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的(de)提高，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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