5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司(sī)市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五(wǔ)个股分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的(de)行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的(de)主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连(lián)续(xù)第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司(sī)实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资(zī)金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成本不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存在(zài)发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资(zī)成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资(zī)产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的(de)资产会(huì)有更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在于集(jí)中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是(shì)融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去(qù)等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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