饱受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局(jú)联(lián)合发布(bù)了(le)关于规(guī)范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线城市(shì)二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于(yú)金额不低的大(dà)宗交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易(yì)周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外(wài)的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市(shì)场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行(xíng)规范(fàn)和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共(gòng)同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪(jì)服务收(shōu)费标(biāo)准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北(běi)京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各(gè)中(zhōng)介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实(shí)际(jì)收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前(qián)并未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机(jī)构(gòu)仅需(xū)在服(fú)务(wù)过程中对(duì)收费标(biāo)准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户端(duān)等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务项目、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确(què)服务项目和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前(qián)应当向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门(mén)将会同市(shì)场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有(yǒu)关部(bù)门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等(děng)违反价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市(shì)场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执(zhí)行(xíng)情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼纪服务领域的调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有(yǒu)利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很(hěn)多房源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪服务行业的(de)专(zhuān)业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该(gāi)由上(shàng)下家各(gè)支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的(de)情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地(dì)位，从(cóng)而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担(dān)中(zhōng)介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费(fèi)的(de)行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上(shàng)相当于变相推高了(le)房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高(gāo)交易(yì)中操作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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