OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日(rì)的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其内外(wài)价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前(qián)上市的8只产业(yè)园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从(cóng)根(gēn)本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前(qián)随(suí)着二级市场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是(shì)不(bù)是已(yǐ)经完全(quán)触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收(shōu)益率高(gāo)的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的(de)步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募(mù)基金执(zhí)行(xíng)董事(shì)高如星对此表示(shì)，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流(liú)没有(yǒu)造(zào)成大的(de)影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么(me)深，加上(shàng)前(qián)期本(běn)身(shēn)园区(qū)类资产就回调不少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租(zū)金(jīn)收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事项，一度二级(jí)市场价格(gé)出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关(guān)事项进行(xíng)了解释说明，市场信心(xīn)得(dé)到(dào)了一定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募(mù)说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表示(shì)了对张江光(guāng)大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目一季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人(rén)有(yǒu)那么多储备租户，之(zhī)前的(de)空置率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定(dìng)，租(zū)户(hù)的调租和换(huàn)租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好(hǎo)发生在市场活跃度的短(duǎn)期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定(dìng)的资(zī)源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大园项目中国欠别国钱吗(mù)在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一(yī)千平的(de)面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自身需求(qiú)和预(yù)算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们(men)在(zài)资源共享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负责人补充说(shuō)道(中国欠别国钱吗dào)。

　　最后谈及(jí)对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责(zé)人表示(shì)，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的储备(bèi)项目(mù)，这(zhè)些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张江园区产业空间资产上(shàng)市(shì)平台目标的(de)坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来(lái)的(de)发展(zhǎn)。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我(wǒ)们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突(tū)发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的信心。”

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